Kluczowe zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - co musisz wiedzieć?

Rok 2025 jest rokiem wielkiej reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego. Sama nowelizacja ustawy planistycznej, która weszła w życie we wrześniu 2023 r. Jednak jej skutki obywatele odczują właśnie w 2025 r. Ustawodawca podkreśla, że celem nowelizacji było usprawnienie i uporządkowanie planowania na poziomie lokalnym i umożliwienie planowania strategicznego z zachowaniem interesu publicznego. Nowelizacja ma uprościć proces inwestycyjny i zwiększyć skuteczność planowania przestrzennego. Ustawodawca w uzasadnieniu projektu nowelizacji podkreślał, że kompleksowa reforma ma zapobiegać chaotycznej suburbanizacji i dewastacji przestrzeni. Podstawową zmianą jest obowiązek uchwalenia przez gminy planów ogólnych gminy. Już pojawiają się informacje, że samorządy nie uchwalą w terminie aktów prawa miejscowego, co może sparaliżować procesy inwestycyjne w całej Polsce.

Z artykułu dowiesz się jakie zmiany obejmuje reforma. Przedstawimy także w jaki sposób zmiany wpłyną na obywatela i przedsiębiorcę. Artykuł poruszy także kwestię celów, dla których doszło do nowelizacji. Przedstawione zostaną także szanse i zagrożenia związane z nowelizacją.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązują obecnie w większych miastach oraz bogatszych gminach miejsko-wiejskich i wiejskich. Niestety wiele samorządów zrezygnowało z uchwalenia planu miejscowego. Najczęstszym powodem rezygnacji były wysokie koszty procesu oraz czas jego trwania (sięgający blisko 3 lat). Nawet w największych miastach w Polsce (np. Poznań) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony wyłącznie na niektórych obszarach, a nie całej powierzchni. Stan ten doprowadził do chaosu przestrzennego.

Pobudki ustawodawcy do wprowadzenia nowelizacji były słuszne. Celem było umożliwienie gminom skutecznego prowadzenia odpowiedzialnej i racjonalnej gospodarki przestrzennej poprzez ułatwienie i skrócenie procedur związanych z planowaniem przestrzennym. To miało wpłynąć z kolei na powiązanie planowania przestrzennego z planowaniem strategicznym. 

Ułatwienie procedur miało także pozytywnie wpłynąć na udział społeczeństwa w procesie kształtowania polityki przestrzennej. W skali makro celem było zapewnienie zrównoważonego rozwoju kraju oraz zachowanie ładu przestrzennego. Państwo miało posiadać skuteczny system planowania przestrzennego, który będzie przeciwdziałać chaotycznej suburbanizacji i dewastacji przestrzeni.

Nowelizacja przemodelowała politykę przestrzenną kraju. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego - planu ogólnego gminy. Każda gmina jest zobowiązana do uchwalenia do końca 2025 r. planu ogólnego dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych). Plan ogólny gminy będzie miał rangę aktu prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w dokumencie będą wiążące zarówno dla planów miejscowych jak i decyzji o warunkach zabudowy. 

Ważną zmianą jest nowelizacja przepisów dot. konsultacji społecznych przy uchwalaniu zmian planistycznych gmin. Konsultacje teraz będą odbywać się obligatoryjnie w godzinach wieczornych. Głos będą mogły zabrać także osoby niepełnoletnie. Dostosowano model konsultacji do społeczeństwa XXI wieku. Gminy mają obowiązek prowadzenia newslettera o procedurach planistycznych, co ma ułatwić mieszkańcom śledzenie zmian i kolejnych krokach procedury uchwalania planu ogólnego.

Kolejną zmianą jest uchylenie przepisów dot. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zdaniem ustawodawcy takie rozwiązanie pozwoli inwestorom i obywatelom na otrzymanie jasnej informacji czy dana inwestycja jest możliwa do realizacji. Władze nie będą dysponowały luzem decyzyjnym, lecz będą mogły działać wyłącznie na podstawie i w granicach uchwalonego planu ogólnego. Rada Ministrów opracowuje projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ma wydłużyć termin obowiązywania przepisów dot. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin do 30 czerwca 2026 r.

Na mocy nowelizacji wprowadzono także nowy rodzaj planu miejscowego - zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Narzędzie to pozwoli na lokalizowanie inwestycji wnioskowanych przez inwestorów prywatnych na podstawie uzgodnień między gminą a inwestorem. 

Zmiany nastąpią także w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tki). Zdaniem ustawodawcy dotychczasowe przepisy powodowały niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Nowe przepisy i powiązanie WZ-tek z planem ogólnym ograniczy rozprzestrzenianie się zabudowy. Ma to pomóc gminom w ograniczeniu obowiązków z budową infrastruktury społecznej i technicznej. Niestety stwarza to zagrożenie, że gminy, które wprowadzą znaczące ograniczenia w planie ogólnym uniemożliwią obywatelom i inwestorom rozwój. Problem może dotyczyć w szczególności gmin wiejskich lub gmin z mniejszym wskaźnikiem urbanizacji lub centralizacją usług w miejscowości gminnej. Zbyt duża odległość od szkoły lub innej instytucji może uniemożliwić planowaną inwestycję, co szerzej zostanie omówione poniżej. Sygnalizujemy, że ta zmiana może mieć negatywny wpływ na rozwój urbanistyczny kraju i ograniczyć inwestycje.

Pozytywnym zjawiskiem będzie wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego. Będzie do system teleinformatyczny na wzór Geoportalu, w którym każdy obywatel będzie mógł znaleźć dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego każdej gminy. 

Według danych Rady Ministrów na dzień 31.01.2025 r. blisko 75 % gmin przystąpiło do sporządzania planu ogólnego. 25 % gmin nie podjęło żadnego kroku do uchwalenia planu ogólnego gminy. Pomimo uproszczenia procedury planistycznej, nadal koniecznym jest uzgodnienie projektu uchwały z właściwymi instytucjami i organami. Obligatoryjnym elementem jest także przeprowadzanie konsultacji społecznych. Problemem części gmin są problemy finansowe i braki doświadczonych planistów.

Stan prac w poszczególnych gminach postępuje zbyt wolno. Istnieje duże zagrożenie, że plany ogólne dla wielu gmin nie zostaną uchwalone do końca grudnia 2025 r. Ustawodawca podjął kroki zmierzające do wydłużenia terminu obowiązywania przepisów dot. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lecz obecnie nie wiadomo kiedy nowelizacja zostanie uchwalona.

Brak uchwalenia planu ogólnego może mieć poważne skutki dla inwestorów w gminach, nie tylko indywidualnych. Zagrożenie jest szczególnie istotne dla gmin, w których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak planu ogólnego oznacza, że gmina nie będzie miała podstaw prawnych do wydawania warunków zabudowy. Wszelkie decyzje o warunkach zabudowy wydane po 31.12.2025 r. będą musiały być zgodne z wytycznymi wskazanymi w planie ogólnym. Skoro gminy nie uchwalą planu ogólnego, to niemożliwe będzie wydanie zgodnych z nimi WZ-tek. Dlatego jeżeli nie uzyskasz pozwoleń planistycznych do końca 2025 r., a gmina nie uchwali planu ogólnego, to od dnia 01.01.2026 r. Twoje plany inwestycyjne mogą stanąć pod ogromnym znakiem zapytania. 

Już teraz warto wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, aby ochronić planowane inwestycje. Warto pamiętać, że WZ-tka musi uprawomocnić się przed końcem roku. Wówczas WZ-tka będzie ważna bezterminowo, a Ty będziesz miał swobodę w realizacji inwestycji. Termin ten wydaje się odległy, jednak z uwagi na ryzyko mnogości wniosków oraz intensyfikację pracy gmin nad uchwaleniem planu ogólnego warto złożyć wniosek jak najszybciej. Złożenie wniosku w drugiej połowie roku może zakończyć się fiaskiem, gdyż na wydanie WZ-tki normalnie czeka się około 5 miesięcy.

Jeżeli planowana nowelizacja wejdzie w życie termin ten ulegnie wydłużeniu jedynie o pół roku. Termin ten też będzie dla gmin niewystarczający, skoro aż 25 % gmin nie podjęło jakiegokolwiek kroku, a znaczna część gmin utknęła na uzgodnieniach z innymi organami, które zostały zalane podobnymi pytaniami z wielu gmin. Należy pamiętać, że ostatecznie większość planów będzie musiało być zaopiniowanych przez ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Dlatego dochowanie wszelkich znanych obecnie terminów jest niemożliwe

Celem ochrony swoich interesów, skontaktuj się z nami już teraz! Eksperci Kancelarii RITE LEGAL posiadają wieloletnie doświadczenie w postępowaniach planistycznych. W ramach współpracy możemy przygotować wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz reprezentować Cię przed organami gminy. 

Plan ogólny gminy zdefiniuje politykę przestrzenną gmin na wiele lat, ponieważ będzie zawierał szczegółowe określenie stref planistycznych oraz ich przeznaczenia. Zniknie luz decyzyjny istniejący obecnie przy studium uwarunkowań. Warto być aktywnym w procesie planistycznym. Wyłącznie prewencja ochroni Twoje plany inwestycyjne, które odkładasz “na kiedyś”. Żeby ich realizacja była możliwa koniecznym jest sprawdzenie projektu planu ogólnego. 

Oprócz oznaczeń strefowych ważnym pojęciem są także gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Jest to element fakultatywny planu ogólnego, lecz może poważnie wpłynąć na Twoje plany inwestycyjne. Jeżeli gmina zdecyduje się na wprowadzenie standardów dostępności infrastruktury społecznej niemożliwe będzie realizacja inwestycji mieszkalnej w odległości większej niż 1500 m (lub 3000 m poza miastami) od szkoły podstawowej. Standardy te mogą znacząco ograniczyć rozwój mieszkalnictwa i realizację marzeń Polaków o własnym lokum. Dlatego warto brać aktywny udział w procesie uchwalania planu ogólnego. Może okazać się, że nawet pomimo uchwalenia planu ogólnego będziesz miał problem z zabudowaniem swojej działki ze względu na niekorzystną treść planu ogólnego.

W ramach prac uchwałodawczych każdy obywatel ma prawo wziąć udział w konsultacjach społecznych i zgłosić swoje uwagi do projektu. Zespół Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL ma wieloletnie doświadczenie w pracy nad aktami planistycznymi. Wielokrotnie zgłaszaliśmy uwagi do planów miejscowych. W ramach współpracy nasi eksperci przygotują analizę wpływu planu ogólnego gminy na Twoje plany inwestycyjne oraz zgłoszą uwagi do projektu planu. Możliwy jest także udział naszych specjalistów w konsultacjach społecznych w gminie. Warto zadbać o Twoje plany inwestycyjne już teraz. Umów się na spotkanie!